Самовольная постройка: правовой режим изменен

Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ, вступающим в силу 01.09.2015, внесены изменения в ст. 222 «Самовольная постройка» ГК РФ. Прокомментируем эти нововведения.

Критерии для признания объекта самовольной постройкой ужесточены.

В первую очередь следует обратить внимание на то, что законодатели переписали само определение самовольной постройки. Сейчас это определение выглядит следующим образом.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Уточненное определение звучит так.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В новом определении отсутствует указание на то, что самовольной постройкой может быть только недвижимое имущество, поэтому возникает риск признания самовольно возведенными и строений, не являющихся недвижимостью. Сейчас судьи настаивают на том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом (см., например, Постановление АС ЗСО от 19.03.2015 № Ф04-16601/2015 по делу № А46-7540/2014, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 21.07.2015 № 304-ЭС15-7659).

Еще один важный момент: в соответствии с новым определением любое нарушение градостроительных и строительных норм и правил (а не существенное, как было) может стать причиной для признания строения самовольной постройкой.

О правах в отношении самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. В связи с этим у него не возникает и право распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 и 4 ст. 222 ГК РФ. Пункт 3 скорректирован Федеральным законом № 258-ФЗ, а п. 4 введен этим законом.

Признание права собственности.

Что может помешать возникновению права собственности на самовольную постройку?

Закон допускает, что судом может быть проводиться признание право собственности на самовольную постройку, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Сейчас этой возможностью нельзя воспользоваться, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Законодатели расширили список препятствий на пути к узакониванию самовольной постройки:

• отсутствие у лица, осуществившего постройку, в отношении земельного участка прав, допускающих строительство на этом участке указанного объекта;
• несоответствие постройки на день обращения в суд параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Новые права местных властей.

Они прописаны в новом п. 4 ст. 222 ГК РФ. Итак, органы местного самоуправления городского округа (муниципального района – если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот участок расположен:

• в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ);
• на территории общего пользования;
• в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки копия такого решения должна быть направлена лицу, осуществившему самовольную постройку, с указанием срока для сноса самовольной постройки (устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более 12 месяцев).

Если указанное лицо не выявлено, орган, принявший решение о сносе, должен опубликовать, разместить в Интернете на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщение о планируемом сносе самовольной постройки. При обозначенных обстоятельствах снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения сообщения в Интернете.

А. Г. Снегирев
эксперт журнала
«Предприятия общественного питания:
бухгалтерский учет и налогообложение», №8, август, 2015 г.

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

В России довольно много самовольных построек, многие из них нельзя легализовать, другие же получится успешно узаконить. Раньше с такими строениями поступали просто — сносили. Принятый в 2018 году закон упростил возможность легализации самостроев, а снести такой объект можно теперь только через суд. Документ ввел конкретные основания сноса таких сооружений, суд будет рассматривать возможности легализации таких построек, если это возможно.

Теперь в законе есть четкое определение самовольных построек. Рассказываем, в каком случае здание на земельном участке могут признать самостроем и снести, а в каких случаях разрешат узаконить и что ждет владельцев незарегистрированных дач.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

В каких случаях не снесут

Использование самовольных построек не допускается, они подлежат сносу. В то же время собственникам дадут возможность привести самострой в соответствие с нормами, требованиями застройки, предусмотренными законом, и в соответствие с разрешительной документацией. Главное — чтобы постройка не угрожала жизни и здоровью собственникам и окружающих.

Что не признают самостроем

Частные дома, возведенные на землях для индивидуального жилищного строительства, а также строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах или жилые строения на дачных и садовых участках не снесут, если права на них зарегистрированы до 1 сентября 2018 года. Если параметры домов и строений соответствуют предельным нормам застройки данного участка и законам, а земля находится в собственности на законных основаниях.

Также дом не снесут, если собственник не мог знать о каких-то ограничениях для строительства на своем участке. Если такие ограничения обнаружатся, то это не считает самовольной постройкой.

Кто принимает решение о сносе

Суд выносит решение о сносе таких построек или приведении их в соответствие с законом или другими нормами и правилами. В некоторых случаях это может сделать муниципалитет. Местные власти не вправе сносить самострой, если он возведен до вступления в силу Земельного кодекса, а у вас нет правоустанавливающих документов на земельный участок. При отсутствии у вас разрешения на строительство муниципалитет не сможет выдать разрешение на снос, если здание было возведено до принятия Градостроительного кодекса. Местные власти также не снесут самострой на государственной или муниципальной земле. Исключением в данном случае может быть необходимость сноса сооружения из-за его угрозы жизни и здоровью граждан.

За чей счет будут сносить

Снос или приведение в соответствие с законодательством осуществляется собственником земельного участка (или арендатором) самостоятельно или за свой счет.

Сколько времени дадут на снос

Сроки сноса самостроя зависят от индивидуальных характеристик сооружения. Они не могут составлять менее трех месяцев и более года. Согласно закону, срок, за который объект можно привести в соответствие с необходимыми требованиями, — от шести месяцев до трех лет.

За что изымут участок

Участок самостроя могут изъять в том случае, если владелец не исполнит в срок снос сооружения или не приведет его в соответствие с установленными требованиями.

Какую самовольную постройку можно легализовать

Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:

— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.

Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.

Какие документы потребуются для суда

Потребуются документы, подтверждающие права на земельный участок, а также с высокой долей вероятности будет проведена судебная экспертиза, которая установит, что постройка соответствует необходимым требованиям, а также безопасна для неограниченного круга лиц.

Какой самострой невозможно легализовать

Не подлежит легализации самовольная постройка, которая в силу своих параметров, технических характеристик и состояния создает угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан. Такая постройка в любом случае подлежит сносу. Кроме того, нельзя признать право на самовольную постройку, если она расположена на участке, находящемся в собственности иного лица. Иными словами, нужно обладать вещными правами, прямо предусмотренными законом, для легализации самостроя.

Статья 222 ГК РФ: Самовольная постройка

В период перехода страны к рыночной экономике, начали появляться здания и постройки, которые не были никак зарегистрированы в праве. Люди настолько привыкли ими пользоваться, что считают их своими на законных основаниях. Когда была введена в действие ст. 222 ГК РФ, некоторые удивились, что их владения попадают под понятие «самостроя». Можно ли исправить ситуацию?

Основные пункты статьи

В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:

• О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
• О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
• Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
• О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
• О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
• О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.

Как правило, строение, которое может быть признано самовольным, возведено или только возводится на муниципальной земле. То есть, строителем не получено никакой разрешительной документации, он надеется на то, что после окончания работ он получит зарегистрированное имущественное право на законных основаниях и в кратчайшие сроки.

Кого могут осудить по этой статье?

Привлечь к ответственности по данной статье могут лицо или лица, которые без ведома собственника земельного участка, начали производить строительные работы по возведению строения. Конечно, скорее всего, это будет наёмный персонал, который не знал о том, что на конкретно данном участке строить ничего нельзя.

Поэтому ответственные и уполномоченные органы должны найти заказчика работ. Но только суд может признать строение самовольным, и выпустить судебный акт о том, что его нужно снести.

Какое здание могут признать самовольной постройкой?

Не каждое здание или сооружение, которое возведено на муниципальной (реже, на частной земле), может быть признано судом самовольным строением по ГК РФ. Для этого необходимо наличие определённых родовых признаков. Это:

• отсутствие разрешительной документации на осуществление работ по возведению и строительству здания или сооружения на конкретном участке земли. То есть, земельный надел не был выделен должным образом для осуществления данных работ;
• осуществление строительных работ на участке, который имеет иное назначение для использования или иную категорию, не предназначенную для строительства;
• отсутствие письменных согласований и разрешений на уже построенные здания и строения;
• выявленные уже после окончания работ нарушения градостроительного законодательства, а также норм, правил и требований к осуществлению строительных работ.

Обратите внимание! Если собственник земли не знал (или не мог знать) о том, что его земельный надел имеет законодательные ограничения на возведение на нём зданий или построек, то все возведённые сооружения не будут признаны самовольными. Но этим вопросом будет заниматься суд! Именно орган правосудия вынесет судебный акт о признании имущественного права законным.

Право собственности на самовольную постройку

Если строение имеет признаки самовольно возведённого здания, это не означает, что оно обязательно будет снесено. Право собственности может быть признано судом или в ином порядке (но только в тех случаях, когда это не противоречит федеральному законодательству). Владельцем будет признано лицо, которое имеет законные основания для пользования и распоряжения земельным наделом, на котором уже построен спорный объект. К таковым лицам можно отнести:

• тех, кто имеет законное право на участок, а также разрешительную документацию на произведение строительных работ конкретного назначения;
• кто обращается в суд за узакониванием имущественного права, а постройка на день обращения, соответствует установленным требованиям градостроительного законодательства и строительным нормам;
• тех, кто возвёл строение, не мешающие другим лицам, не нарушающее их права и интересы, не угрожающее жизни и здоровью третьих лиц.

Обратите внимание! Чтобы суд признал вещное право законным и вынес судебный акт в пользу истца, нужно чтобы эти условия исполнялись вместе и одновременно. При нарушении одного, разрешение на оформление права не будет выдано. Об этом сказано в ч. 3 ст. 222 ГК РФ.

При нарушении этих условий, постройка будет снесена по решению органа правосудия или иного уполномоченного органа. Если несостоявшийся собственник считает, что отказ был выдан незаконно, он имеет право обжаловать решение суда через вышестоящую судебную инстанцию.

Если право собственности будет признано не за тем лицом, которое занималось строительством, а за владельцем земельного надела, то последний должен будет возместить строителю расходы. Их точную сумму определит суд во время заседания.

Ответственность по статье 222 ГК РФ

При нарушении имущественных прав третьих лиц на земельный участок, в том числе, муниципальных властей, суд вынесет решение не в пользу того, кто возводил строение. Ответственность будет следующей:

• снос строения в сроки, которые будут установлены судебной инстанцией;
• приведение постройки в соответствие требованиям градостроительных и строительных норм. Сроки также будут определены судом.

Когда строитель приведёт постройку в соответствие нормам, он сможет оформить и зарегистрировать имущественное право в соответствие с законом. Для этого он должен будет провести письменное согласование с уполномоченными органами. Например, здание не соответствовало требованиям пожарной безопасности, что подтверждает соответствующий документ. В установленные сроки нарушения были устранены будущим собственником. Он должен будет снова вызвать надзорный орган, получить согласование, и подать документы на регистрацию права владения.

Если же здание подлежит сносу, то производить его за свой счёт будет строитель или то лицо, которое выступало в роли потенциального собственника на судебном заседании. При нарушении сроков он будет привлекаться к административной ответственности в виде штрафа.

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

• снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
• снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
• переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

Действия по уничтожению объекта должны быть произведены в установленные сроки. Их определяет уполномоченная комиссия, которая выносит решение о сносе. Сроки устанавливаются в зависимости от особенностей здания, использованных стройматериалов и прочих нюансов. Но период проведения работ не может быть менее 3 месяцев, но и не более 1 года.

Срок для приведения объекта в соответствие также устанавливается специальной комиссией. Он не может быть менее полугода с момента принятия решения, но и не более 3 лет.

Обратите внимание! В п. 4 ст. 222 ГК РФ сказано, что органы местной власти не могут принимать решений в отношении «судьбы» самовольных строений, если они располагаются не на муниципальных или государственных землях. Исключение составляют сооружения, возведённые на частных участках, но с угрозой для жизни и здоровья третьих лиц.

Ни один орган местной власти не может вынести акт о сносе или приведении объекта в порядок, если имущественное право уже зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре или признано судебной инстанцией.

Комментарий к статье 222 ГК РФ. Самовольная постройка

К каждой статье ГК РФ есть комментарии, в которых даны более подробные объяснения всем положениям, описанным в данной рубрике. Ст. 222 ГК РФ не исключение.

По комментариям, объект будет определён как нелегальный самострой, если:

• строительство осуществлено на наделе земли, в отношении которого нет оформленной собственности или нет документов, которые могут это подтвердить, или категория земли разрешает строить;
• он возведен без разрешительной документации или с нарушением норм градостроительного законодательства. Например, нарушены нормы Закона № 384-ФЗ.

Эти признаки альтернативны, они существуют вне зависимости друг друга. Поэтому и применять их нужно также альтернативно.

Когда дело о «судьбе» самостроя рассматривается в судебной инстанции, принимаются во внимание все нюансы. Таких объектов в Москве и ближайшей области было множество, возведены они в 90-ые годы. Многие из них из небольших павильонов превратились в полноценные торговые центры. Поэтому суды нередко выносили акты только о приведении объекта недвижимости в соответствующий вид, оформлении нужных документов, и, как следствие, регистрации собственности.

Обратите внимание! Если на участке построено какое-либо здание или сооружение, это не означает, что на него «автоматически» оформлено вещное право. Распоряжаться данной недвижимостью нельзя.

Объект не введен в гражданский оборот, следовательно, не может в нём участвовать – быть продано, подарено, завещано, сдано в аренду и не может стать предметом прочих законных сделок с недвижимостью.

Заключение

Прежде чем возводить на своём или муниципальном участке какое-либо здание, необходимо получить нужные документы, разрешающие осуществление строительных работ. В противном случае, оно будет снесено по судебному акту в определённые сроки и за счёт того, кто его возводил.

Источник https://www.audar-press.ru/samovolnaia-postroika

Источник https://realty.rbc.ru/news/5b6829d59a794760e15f3610

Источник https://urist-bogatyr.ru/article-item/statya-222-gk-rf-samovolnaya-postroyka/

Источник