Четверг, 2 февраля, 2023
Освещение в квартире

Выбираем трековое освещение для дома и квартиры

Содержание

Гид — как купить трековые светильники

Трековые светильники для жилых помещений

Любая трековая система освещения начинается с самого трека. Так что же такое этот самый трек? Трек, он же нередко называется шиной, шинопроводом, рельсой, иногда даже рейлингом и направляющей – это каркас в виде металлической рельсы, монтируемой на потолок или стену, на которую устанавливаются трековые светильники.

Типы треков

Существует несколько стандартов треков, но наибольшее распространение получили стандартные 1-фазные треки и 3-фазные треки. 1-фазные трековые системы подключают к стандартному напряжению 220 В.

Для каждого из этих типов возможны различные варианты монтажа:

  • встраиваемый — шина встраивается потолок из гипсокартона, благодаря чему шину меньше заметно и она практически не выступает за поверхность потолка;
  • подвесной — шина подвешивается на специальных тросиках и как бы парит в воздухе, вариант удобен в случае необходимости выдержать определенное расстояние между светильниками и полом, а также в потолка с открытыми коммуникациями и разноуровневого потолка;
  • накладной — шина монтируется непосредственно на ровную поверхность потолка или стены при помощи саморезов, это самый простой и наиболее частый монтаж.

Виды однофазных шинопроводов для трековых светильников

Виды однофазного шинопровода.

однофазный шинопровод для трековых светильников

Предлагаем купить трековые светильники на однофазный шинопровод с доставкой по Москве, Санкт-Петербургу и другим городам России.

Трехфазный шинопровод для светильников

Виды трехфазного фазного трека.

Способы крепления трековых систем

Трек фиксируется к стене или потолку и держит светильники. Для потолка трековая система может быть установлена на жестких отвесах, тросиках подвесах или крепиться непосредственно к потолку. Выбор того или иного крепления зависит от ваших пожеланий к внешнему виду шинной системы и технических задач освещения. Например, при потолке высотой 5 метров, когда нужно достаточно сильно спустить трек к освещаемым объектам, это можно сделать только с использованием тросиков, на которых подвешивается вся трековая система. Применение жестких отвесов целесообразно только с эстетической стороны, так как их использование увеличивает общую стоимость трекового освещения.

Выбираем светильники на трек и какие они бывают

Трековые светильники, иногда называют спотами, лампами, софитами и даже прожекторами на шинопроводе, являются наиболее важной частью трековых осветительных систем. Сначала вам нужно решить, для чего вам нужен свет. Если хотите выделить какой-то объект, лучшим выбором будут светильники с направленным освещением, так называемые направленные (акцентные) споты. Эти светильники имеют малые углы рассеивания и предназначены специально для подсветки предметов интерьера, картин, постеров, произведений искусства, фотографии, статуэток, фигурок, нередко используется как свет для чтения, если трек система расположена над изголовьем кровати.

Трековые светильники споты направленного освещения

Трековые светильники рассеянного света общего освещения

Примеры трековых светильников направленного освещения и акцентной подсветки.
Чтобы осветить все пространство полностью, например, кухню, коридор, спальню или гостиную, нужно создать не только направленный, но и рассеянный свет и для этого вам понадобятся светильники с более широкими углами рассеивания. Такие светильники называют трековые светильники рассеянного света, предназначены для повышения общей освещенности пространства.

Примеры трековых светильников рассеянного света для общего освещения жилой зоны.

Можно использовать оба типа светильников на одной трековой системе как одновременно, так и отдельно на раздельных шинах. Для простоты считайте, чем меньший угол рассеивания имеет светильник тем больший акцент он будет давать, а большие углы рассеивания дадут рассеянный свет для общего освещения.

Каталог светодиодных трековых светильников

Варианты применения систем на треках

Освещение кухни

Рейтинг трековых светильников для кухни 2020

При освещении кухонной зоны трековыми светильниками наиболее популярно решение, когда на одну шинную систему устанавливают 3 типа светильников. Шинные светильники с рассеянным светом подходят для общего освещения кухни. Шинные светильники направленного освещения, как правило, направляют на зону приготовления пищи и на элементы интерьера, именно там где нужно сделать яркий акцент. Непосредственно над кухонным столом, обеденной зоной или барной стойкой размещают подвесные трековые светильники.

Подвесные трековые светильники на кухне в классическом стиле.

Каталог подвесных трековых светильников

Подвесные трековые светильники крепятся к шине через адаптер, и выглядят как обычные подвесные светильники. Использование такой комбинации шинных светильников лаконично дополняет интерьер кухни, создает уют за счет выгодного освещения с расстановкой световых акцентов и несет уникальную функциональность. Кроме того, обратите внимание насколько лаконично трековая система вписывается в интерьер кухни в классическом стиле. Когда вам наскучит интерьер или же возникнет техническая необходимость, всегда можно легко поменять комбинации светильников на шине и получить новую концепцию освещения. В этом и есть главные преимущества освещения трековыми светильниками в отличии от освещения стационарными точечными, подвесными светильниками и люстрами, которые установив однажды вы уже их не переместите в нужную зону.

Классический пример применения трековых светильников на кухне

Классический пример расположения трековой системы светильников на кухне.

Комбинация направленных и подвесных трековых светильников на одном треке

Комбинация подвесных и направленных светильников на одном треке в освещении кухни.

Освещение кухни трековыми светильниками рассеянного света

Трековая система со светильниками рассеянного света с декоративными плафонами на кухне в загородном доме.

Освещение коридора

Подсветка картин в коридоре шинными светильниками на треке

Акцентное освещение картин шинными светильниками в коридоре

Подсветка картин в коридоре шинными светильниками на однофазном треке.
Использование акцентных спотов в коридоре обусловлено тем, что тут практически всегда на стенах представлены картины, постеры, гравюры, репродукции, фотографии, фасады встроенных шкафов и другие предметы интерьера, на которых и требуется сделать акцент, и для такого освещения лучше всего подходят направленные споты размещенные на треке. Обычно при освещении коридора ограничиваются использованием только направленных светильников, и их бывает достаточно, так как коридор не требует яркого общего света.

Пример освещения коридора трековыми светильниками

Трековые светильники в интерьере коридора с прихожей удачно скомбинированы с настенными светильниками в классическом стиле.
Рассеянные светильники тут используются реже акцентных и требуются в том случае, если есть необходимость в равномерном освещении помещения, но при этом могут быть размыты световые акценты и станут не столь явными.

Трековая система на гибких соединителях в интерьере изогнутого коридора.

Трековый свет в коридоре современной квартиры

Освещение трековыми светильниками коридора от зоны входа Г-образным треком.

Небольшие трековые светильники для подсветки картин в интерьере спальни

Трековые светильники для картин в спальне

Небольшие трековые светильники для подсветки картин в интерьере спальни с креплением на стене.

Акцентное освещение картин в спальне трековыми светильниками смонтированными на потолке.

Белые трековые светильники в гостиной в стиле минимализм

Белые светильники на треке для освещения гостиной в стиле минимализм.

Освещение квартиры студии светильниками на шине

Зонирование с помощью трековых светильников в квартире студии.

Трековые светильники в кухне с гостинной в качестве акцентной подсветки фасада кухни и стелажей с предметами интерьера.

Удачная расстановка трековых светильников в студии для акцента на кухонном гарнитуре и предметах интерьера.

Трек освещение по периметру гостиной

Общее освещение гостиной светильниками на трековой системе установленной по периметру помещения.

Подвесные светильники и светильники споты на одном треке в интерьере квартиры

Комбинация подвесных светильников и направленных спотов на одном треке для освещения квартиры.

Больше примеров c использованием светильников на треках для квартир и домов можно посмотреть в соответствующем разделе трековые светильники в интерьере квартиры.

Главной особенностью трек освещения является возможность легко менять дизайн интерьера, просто заменив светильники или поменяв их местами на шине. Вы можете изменять внутреннее освещение без изменения самой трековой системы. Трек системы это удобно, просто и актуально для современных интерьеров.

Как подобрать лампы для трековых светильников

Каталог: Трековые светильники со сменными лампами
Выбрать лампу для трекового светильника очень просто, чем это может показаться на первый взгляд. Трековые светильники бывают светодиодными (LED), галогенными, металлогалогенными (МГЛ), с энергосберегающими (люминесцентными) лампами и лампами накаливания. Если вы уже определились со светильниками и типом трековой системы, выбрать источники света (лампы) к светильникам не составит труда. Но тут есть несколько важных моментов, на которые следует обратить внимание. Если вы приняли решение купить светодиодные трековые светильники, то обратите внимание на тип ламп. Светильники могут быть со встроенными (несъемными) лампами или светильники уже укомплектованные производителем съемными лампами со стандартными цоколями (цоколь — это разъем-гнездо для установки лампочек). Несъемные лампы менять нельзя, только светильник целиком, второй вариант может быть удобней, если через какое то время вы решите заменить лампочки, например с холодным свечением на теплое. К основным преимуществам трековых светильников со светодиодными лампами следует отнести меньшее энергопотребление (от 3 до 10 раз меньшее потребление электроэнергии по сравнению с галогенными лампами), длительный срок службы, слабый нагрев лампы, а также возможность выбрать цвет свечения: теплый, нейтральный или холодный свет. К недостаткам можно отнести разве что, несколько более высокую стоимость таких ламп по сравнению с традиционными лампами.
Если Вы выбрали для вашего дома металлогалогенные светильники, то стоит основательно подумать для чего вам это необходимо. Данный тип трековых светильников дают очень мощный и яркий поток света, пригодный исключительно для коммерческого освещения магазинов, выставок и музеев. В квартирах металлогалогенные светильники на шине могут использоваться только в виде исключения из правил.
Третий тип ламп – это энергосберегающие. Все светильники укомплектованные энергосберегающими лампами являются светильниками со съемными лампами. Такие лампы легко заменить на галогенные, светодиодные или лампы накаливания. Энергосберегающие лампы, также достаточно эффективны и долговечны, как и LED лампы, но в связи с тем, что они содержат в своём составе в небольшом количестве пары ртути, их нельзя выбрасывать как обычный бытовой мусор, а необходимо сдавать на утилизацию в специализированные организации. Энергосберегающие лампы, как и светодиодные LED лампы, могут иметь разную цветовую температуру свечения: 2700 К — мягкий теплый свет, 4200 К — нейтральный дневной свет, 6400 К — холодный белый свет, что выгодно отличает энергосберегающие лампы от галогенных ламп и ламп накаливания. Таким образом, потребитель получает возможность выбрать освещение с необходимым оттенком.
Галогенные лампы – это современная вариация ламп накаливания, в корпусе которых добавлен буферный газ, что повышает срок службы лампы. При применении плавного включения срок службы может быть повышен до 20 000 часов. Выбор галогенных ламп очень широк и цена невысока. Свечение галогенной лампы, как и лампы накаливания, близко к солнечному теплому цвету свечения. Теплый свет как нельзя лучше подходит для освещения кухни и других жилых зон.
Следует отметить, что если вы хотите купить трековые светильники с возможностью регулировать яркость, то для этих целей подойдут не все лампы. Можно использовать: специальные диммируемые светодиодные лампы, все виды галогенных ламп и ламп накаливания. Большинство светодиодных LED ламп и энергосберегающих люминесцентных не диммируются. Диммируемые LED светодиодные светильники и лампы достаточно дороги.

Как установить трек систему

Бесплатный замер помещения под трековое освещение

Еще одним неоспоримым преимуществом шинного освещения является простота установки. Если вы делаете ремонт с нуля, то тут все просто: бросается вывод напряжения и к нему подключается питание шины. Если вы решили заменить уже существующий потолочный светильник в комнате, необходимо будет сделать несколько простых шагов, чтобы заменить его шинной системой освещения. Сначала необходимо удалить старый светильник. Затем прикрепите трек к потолку (обычно на саморезах, винтах, или на отвесах и подвесных тросиках). После этого необходимо подключить установленную систему к электровыводу питания. Лучше нанять квалифицированного электрика, если вы не уверены, что сможете это сделать. Теперь все, что осталось это установка светильников на шину в нужных местах и шинная система освещения готова к работе. Вы сможете двигать и включить светильники именно так как Вы хотите, и создать комфортную вам схему освещения.

В заключении отметим, что не стоит волноваться по поводу количества трековых светильников на шине, если вам и покажется что света недостаточно, вы всегда сможете докупить и установить светильники. Ведь именно в этом вся прелесть осветительных систем на треке – это ее превосходный и лаконичный внешний вид, применимость в любом интерьере, мобильность, функциональность, и простота установки.

«Столица жадности»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

«Столица жадности»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Рейтинги, показывающие динамику роста цен на недвижимость в России, буквально лихорадит. Цены на жилье в стране растут очень быстро, а где-то — молниеносно. Так, например, Краснодар стал одним из лидеров по удорожанию квадратных метров. В целом Краснодарский край тоже во всех топах. Сочинские цены обогнали московские, а в недавно созданной федеральной территории Сириус — неподалеку от главной российской здравницы — стоимость квадрата выросла в четыре раза — до 400 тысяч рублей. ФАН решил разобраться в причинах роста цен, а также в том, стоит ли сейчас покупать жилье на юге России и как это сделать, не обманув себя и свой кошелек.

Вводные данные

Эта история случилась некоторое время назад, она полностью реальная и точно показывающая, что еще можно успеть запрыгнуть «в последний вагон» с относительно недорогим жильем.

Нам дано: два человека, приехавшие в Краснодар, чтобы купить квартиру. Десятки риелторов с выгодными (для них) предложениями, несколько интернет-сайтов и приложений в смартфоне для поиска жилья и чуть более 2 миллионов рублей наличными для покупки студии или небольшой однушки.

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Поиски длились несколько месяцев дистанционно, и буквально каждый день та или иная квартира из понравившихся либо дорожала, либо становилась горячим пирожком и тут же обретала нового владельца.

Справедливости ради отметим, что годом ранее этого скромного бюджета хватило бы на покупку стандартной однокомнатной квартиры в неплохом районе, больше можно было позволить на окраинах города (с учетом краснодарских пробок до центра оттуда можно добираться час, а то и два), но и стеснять себя 30-35 квадратными метрами не пришлось бы. Там даже двухкомнатную можно было купить без особого труда.

Динамическое ценообразование

Связано это с пандемией или нет, но значительно жилье начало расти в цене еще в первую волну. Сильнее — сразу после нее. И еще полгода назад стоимость оставалась приемлемой, но продолжала увеличиваться.

Скажем сразу — в Краснодаре все, что не центр — уже далеко. Даже в не сильно удаленные от исторической части города районы порой приходится добираться очень долго. Такова уж специфика этого южного города. И все же: «Черемушки», «Панорама», «Фестивальный» давно полюбились за свой комфорт. А за него, как известно, надо платить.

Есть и другие: «Музыкальный», «Гидрострой», поселки Российский, Краснодарский, Знаменский — все в черте города, но с частичными неудобствами и отсутствием комфорта. А еще — с вероятностью попасть на проблемный дом.

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Например, в нем частично могут отсутствовать коммуникации: газ, свет, вода, отопление — все вместе или по отдельности. Дом также может оказаться самостроем, долгостроем и принести еще много неприятностей потенциальному покупателю.

Так как бюджет у нас минимальный, то и говорить будем о самом недорогом сегменте жилья. Даже здесь выбор велик: помимо стандартных квартир в столице Кубани, вам могут предложить поселиться в цоколе (как правило, это нежилое помещение, без прописки), в мансарде (тоже могут возникнуть сложности со штампом в паспорте), «частичке» (так называют старый фонд с «удобствами» на улице) и еще в нескольких «бюджетных» вариантах. Но мы продолжим искать лучшее.

Кстати, стоимость вторичного жилья в Краснодаре иногда даже выше нового.

Полтора миллиона, в центре, все включено

Популярные интернет-сайты заполнены «крайне выгодными» предложениями: «Квартира в центре города, с хорошим ремонтом, всей мебелью и бытовой техникой и всего за 1,5 миллиона рублей». Даже не думайте звонить по таким объявлениям — во-первых, вам не ответят. А если и ответят, то скажут: «Я помогаю собственнику с продажей, приезжайте в агентство, покажу вам и другие варианты, потом вы решите и проедем посмотрим». Стандартная афера. Потому что вариантов таких нет, а заманить вас к себе, потом сказать, что квартира уже продана, и предложить другую по цене гораздо выше — вполне можно.

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Убираем галочку «предложения от агентов» и ситуация особо не меняется — все равно раз за разом натыкаемся на предложения помощников в продаже.

Лайфхак: почти у всех одинаковый стиль написания объявления. И если вы видите что-то отличное от десятков и сотен объявлений, значит, шанс наткнуться на реального собственника возрастает.

Никто не говорит, что не стоит пользоваться услугами агентов по недвижимости. Просто делать это надо аккуратно и с умом, не забывая при этом, что отдаете вы свои честно заработанные рубли и быть обманутым не хочется.

Промониторив сотни объявлений, понимаем, что под наши «скромные деньги» вариантов-то не так и много. Естественно, забываем о центре города и всех районах, которые «еще ничего», и отправляемся покорять окраины.

Актуальная ситуация

Посмотрев один, другой, третий вариант, продолжаем пешком гулять по району, оценивать инфраструктуру и смотреть на окна и балконы — там часто бывают указаны номера телефонов на растяжках и иногда по ним тоже отвечают собственники, готовые оперативно приехать и показать квартиру.

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

С никаким результатом заканчиваем первый день поисков. На второй уже назначена встреча с риелтором в одном из типовых агентств, которые тоже заманивают своими уловками.

«Мы подрядная организация, с нами сотрудничают застройщики, которые потом продают квартиры нам «ниже рынка», а мы готовы предложить их своим клиентам очень недорого», — сказали нам по телефону.

Ну что, попробуем. Если что — уедем. По приезде нас встречает Галина, которая с улыбкой говорит, что обязательно найдет нам квартиру, потому что вариантов масса. Правда тех цен, которые нам озвучили по телефону, нет. Но есть другие, чуть повыше.

«Давайте посмотрим? Есть очень хорошие предложения! Под ваш бюджет можно найти много вариантов», — рассказывает Галина.

Нам начинают показывать фотографии квартир в телефоне и геолокацию на карте. Получают от нас «добро» на просмотр, созваниваются с собственниками и договариваются о встрече. Смотрим эти предложения, а с учетом краснодарских дорожных заторов после пяти вариантов (тех самых, которые то без газа, то без отопления) и день к концу подходит.

«Подумайте, обсудите, посчитайте все — ночь впереди, — улыбаясь говорит Галина. — А утром мне позвоните и скажете, какое решение приняли. За это время могут другие варианты появиться».

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Приезжаем, начинаем снова отсматривать объявления. И делаем интересный вывод. Оказывается, нас обманули. Компания, может, и подрядчик, но схема работы у них такая же, как и у других агентств. На этот вывод нас натолкнуло то, что все эти «выгодные варианты» мы нашли на сайтах объявлений по цене на 50–150 тысяч дешевле того, что нам предлагала Галина.

Да, безусловно, ну не бесплатно же она работает, при этом по итогу сделки даже обещает ничего не брать с нас за помощь, так как «все расходы оплачивает продавец».

На следующий день мы снова встречаемся с Галиной и снова смотрим несколько вариантов, так же, как накануне — уезжаем вечером думать и снова ничего решить не можем.

На четвертый день поисков мы снова решаем стать самостоятельными и отправляемся на поиски жилья в соседний регион.

Регион? Спросите вы. Да, именно регион. И вот в чем дело. Недалеко от центра Краснодара находится Тургеневский мост, по которому можно за пару минут пересечь реку Кубань и сразу после территориально оказаться в Республике Адыгея, еще конкретнее — в ауле Новая Адыгея, который за последние пару лет практически стал небольшим городом-спутником Краснодара, хоть и не имеет к нему никакого отношения.

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Знакомство с Адыгеей

Сразу за крупным ТРЦ «Мега», куда ежедневно приезжают тысячи жителей Кубани и Адыгеи, уютно расположились сразу несколько жилых комплексов. Один из них (с аналогичным названием), пока состоит из четырех домов. Последний из них был сдан в конце лета и вот-вот только были получены все документы.

Находим номер телефона на окне и звоним. Отвечает женщина, говорит, что квартиру продает подруга. Она живет в другом городе и поэтому приезжать показывать не может. Но у Анжелики (той, что на проводе) есть ключи и она может через некоторое время быть на месте. Говорим, что ждем ее, а сами продолжаем осматривать район. Удобный, комфортный, с закрытой территорией, своей котельной, детской площадкой. Сами дома кирпичные, пятиэтажные, добротные. Даже подвалы сухие — это нам соседи показали.

За это время приехала и Анжелика, которая показала нам квартиру и рассказала все подробности: куплено жилье в ипотеку, которую сначала надо погасить (за счет покупателя), снять обременение, оформить все документы — дел очень много. Но все в принципе проходит в одном месте, в нашем случае — это отделение известного банка. Там и электронную регистрацию сделки провести можно, и деньги в банковскую ячейку положить (их продавец получит только после перехода права собственности). Говорим традиционную фразу (понимая, что и Анжелика тоже риелтор), что посмотрим объявления еще и вернемся к ней с ответом.

Выясняем впоследствии, что вариант этот действительно довольно выгоден по цене, успеваем поторговаться, суммарно опускаем ценник почти на 100 тысяч рублей и договариваемся о сделке, так как соотношение «цена-качество» нас устраивает.

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Да, можно найти квартиру и без обременений и дополнительных документальных трудностей — но это тоже время, а значит, и деньги, поэтому решаемся на покупку.

Совет: при покупке жилья обязательно узнавайте, использовались ли для его приобретения раньше средства материнского капитала. Если да, то вам придется дополнительно ждать разрешения органов опеки на продажу жилья. А это может значительно затянуть время сделки.

Что по факту?

Вот так, приехав в Краснодар для покупки жилья, можно стать собственником квартиры в соседней Адыгее. Так ли это плохо — оценим позже. Но добраться до того же центра столицы Кубани из другого региона можно даже быстрее, чем из отдаленного района Краснодара. Общественный транспорт ходит как раз от «Меги», до которой пешком минут 10–15, а на личном автомобиле — еще быстрее.

При этом цены на жилье там все еще ниже, чем в городе, а значит, привлекают покупателей.

«Столица жадности и фейков»: ФАН узнал, как не обмануться при покупке жилья в Краснодаре

Тем временем застройщики продолжают активно осваивать эти территории и там уже ведут строительство новых многоэтажных домов, растут они там как грибы после дождя. Только вот не дешевеют. Квартиры той же площади сейчас уже на этапе строительства предлагают дороже, чем в уже сданных домах.

Это не агитация за покупку жилья в Адыгее. За эти деньги есть еще предложения и в Краснодаре. Просто этот вариант оказался привлекательным для конкретного человека. Для другого — интересным может стать только краснодарский. Главное, что еще можно успеть, и те, кто все еще хочет переехать в теплые края, еще могут «запрыгнуть в последний вагон».

Договор купли-продажи при покупке квартиры: нюансы оформления и образец 2021 года

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Собственником недвижимости вы станете только после заключения договора купли-продажи. Фото: nedvigimost-i-financi.ru

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

ДКП, не соответствующий законодательным актам, можно оспорить в суде. Фото: psiheya-market.ru

Нормативный акт

О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Бланки ДКП можно скачать на Госуслугах или специализированных сайтах. Фото: blank-dogovor-kupli-prodazhi.ru

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

  • наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
  • стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
  • описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
  • суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
  • цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
  • перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

  • время фактической передачи недвижимости покупателю;
  • сроки и способы взаиморасчетов;
  • состояние передаваемой квартиры;
  • сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
  • гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
  • порядок решения споров и распределения ответственности;
  • условия, при которых договор может быть расторгнут;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Для оформления договора купли-продажи много документов не нужно. Фото: online-kassa.com

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

  • выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
  • правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
  • паспорт продавца;
  • паспорт покупателя;
  • справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
  • согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
  • разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
  • квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

  1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
  2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
  3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
  4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
  5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
  6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
  7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Выписка из ЕГРН с новыми данными подтверждает переход прав собственности на жилье. Фото: taldom.7555000.ru

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Договор может потерять силу только по обоюдному согласию или по решению суда. Фото: zhil-savelki.ru

Суд признает договор оспоримым, если он:

  • заключен с помощью угроз и насилия;
  • оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
  • заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
  • составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
  • продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
  • не соответствует требованиям законодательства;
  • на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

Источник https://global-l.ru/blog/sovety-pokupatelyam/gid-kak-kupit-trekovye-svetilniki-dlya-doma-i-kvartiry/

Источник https://riafan.ru/1548267-stolica-zhadnosti-fan-uznal-kak-ne-obmanutsya-pri-pokupke-zhilya-v-krasnodare

Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/02/08/dogovor-kupli/

Источник

Similar Posts

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Powered By: WordPress | Theme: MagazineBook By OdieThemes