Квартирный вопрос. Сколько сейчас стоит жилье и что дальше будет с ценами

В Украине продолжает дорожать недвижимость. С начала года квадратный метр, в среднем, набрал в цене 30%. УНИАН разбирался, сколько квартиры стоят сейчас и что будет с ценами дальше.

Цены на недвижимость в Украине, после небольшого замедления в конце лета, снова активно пошли вверх. Как результат, с начала года стоимость квадратного метра выросла, в среднем, на 30% — с 25 тысяч гривен до 32 тысяч.

На происходящее оказывают влияние несколько факторов. Прежде всего, это рекордное подорожание энергоносителей, что подхлестнуло инфляцию. Вслед за этим повысилась себестоимость строительства, стройматериалов и самих работ. И это — мировой тренд. В Украине ко всему перечисленному добавилась затяжная реформа системы контроля строительства, что может сократить предложение на рынке в будущем, а существующий жилищный фонд относительно ограничен.

Где, что и почем

Ценовым рекордсменом традиционно является Киев – рост, в среднем, составил, в зависимости от класса жилья, 20-25%. В столичном тренде идут и другие города-миллионники — Львов, Харьков, Одесса, Днепр (рост, в среднем, составил 15%).

Аналитики портала Address.ua в комментарии УНИАН отметили, что на первичном рынке недвижимости за год медианная цена выросла почти на 20%. И непрерывный рост стоимости сохранялся на протяжении шести месяцев. Самые востребованные однокомнатные квартиры подорожали на 30,4%, двухкомнатные — на 26,8% (октябрь 2021 к октябрю 2020 года).

«В целом, можно говорить о том, что рост цен на первичную недвижимость в ближайшие месяцы сохранится, это может привести к рекордному с 2017 года удорожанию новых квартир по итогам 2021 года», — считают аналитики.

Что касается вторичного рынка, то за год медианная цена на жилую недвижимость выросла на 11,2%. Однокомнатные квартиры подорожали на 27,7%, двухкомнатные — на 13%. При этом трехкомнатные и четырехкомнатные квартиры подешевели почти на 30% (октябрь 2021 к октябрю 2020 года).

Аналитики подчеркивают, что одной из важных причин роста цен на «вторичке» можно назвать значительное оживление рынка аренды, что скорректировало доходность жилой недвижимости и увеличило привлекательность квартир. Свою лепту внесло и продолжающееся увеличение цен на «первичке».

«Между тем, в данном сегменте сформировался достаточно выраженный тренд к потере покупателем интереса ко вторичной недвижимости – ликвидность сохраняют только квартиры в недавно построенных домах, а также в историческом и деловом центрах. Спрос на старый жилищный фонд минимален, и на сегодняшний день отсутствуют предпосылки для его увеличения. Основным фактором сдерживания темпов роста цен остается пул менее ликвидных квартир старого жилищного фонда, на который приходится более половины актуального предложения. Однако тенденция к плавному росту цен в ближайшие месяцы, скорее всего, сохранится», — отмечают на портале Address.ua.

Цены не помеха

Несмотря на дороговизну квадратного метра, желающих приобрести жилье на рынке предостаточно.

По данным генерального директора АН «Благовест» (г. Киев) Елены Биберовой, в течение октября 2021 года объем инвестиций в недвижимость Киева составил в эквиваленте 37 млн 600 тысяч долларов. И это всего на 6% меньше, чем в сентябре. Большинство экспертов связывают такой «квадратный прецедент» с началом новый волны пандемии и введением жестких карантинных правил.

В октябре, по данным Биберовой, на столичном рынке наблюдалось следующее: сегмент квартир до 50 тысяч долларов занял долю в 13% от общего количества операций. В этой категории приобретались в основном 1-2-комнатные квартиры. Самым «экономным» вариантом стала 1-комнатная квартира в Дарницком районе столицы площадью 30 кв м за 33,6 тысячи долларов. «Максимум» в 50 тысяч долларов заплатили за 2-комнатную квартиру площадью 47 кв м в Святошинском районе Киева.

В сегменте от 50 до 100 тысяч долларов было проведено 39% всех операций. Сделки в старом жилом фонде и в новостройках составили 50/50. Преобладали 2-3-комнатные квартиры. Самой «дешевой» оказалась 2-комнатная квартира площадью 51 кв м в Софиевской Борщаговке. Она «ушла» за 51 тысячу долларов. По самой высокой цене — за 100 тысяч долларов была куплена 2-комнатная квартира площадью 58 кв м на Печерске.

Ценовая категория от 100 до 250 тысяч долларов заняла долю в 41% от всех операций. Преобладали 2-3-комнатные квартиры в центральных районах столицы. 80% спроса пришлось на квартиры в новых домах.

Ценовая категория от 250 тысяч долларов заняла долю в 7% от общего объема сделок. Самый дорогой объект, проданный в октябре, — квартира площадью 147 кв м в Оболонском районе за 610 тысяч долларов.

«На рынке купли-продажи недвижимости наблюдается стабильный спрос. Интерес покупателей переместился в ценовые сегменты 50-100 и 100-250 тысяч долларов, которые в октябре «перетянули» часть сделок из более доступного ценового сегмента. Наибольший спрос – на квартиры в новых домах», — подчеркнула Елена Биберова.

Купить и сдать

Генеральный директор АН «Park Lane» Виктория Барабаш отмечает, что за последний год инвестирование в первичный рынок недвижимости с целью последующей сдачи в аренду значительно выросло.

Одним из важных факторов, которые определяют выбор инвесторов в пользу квартир в новостройках для последующей сдачи в аренду, – это цена.

Во-первых, к моменту ввода в эксплуатацию дома, стоимость недвижимости вырастет на 20-30%. И это хороший показатель годового процента прироста прибыли в рамках 2-3 лет.

Во-вторых, если куплен ликвидный объект, то его можно затем выгодно сдавать. Это стало причиной того, что за последний год количество запросов на подбор квартир в новостройках с целью сдачи в аренду в Киеве выросло на 10-15%.

«Спрос на аренду квартир в новых жилых комплексах — самый высокий в процентном соотношении среди общего числа запросов. Порядка 70% арендаторов рассматривают исключительно новые дома. Высокий спрос провоцирует и рост предложения. Поэтому квартиры в комфортных для проживания новостройках быстро раскупают и затем они пополняют качественное предложение квартир для аренды», – отметила Барабаш.

По ее словам, покупают для сдачи в аренду однокомнатные квартиры площадью 40-50 кв м, двухкомнатные – 65-70 кв м, трехкомнатные – 70-85 кв м. Наибольшая популярность у квартир с хорошими видовыми характеристиками, что затем может влиять на арендные ставки, особенно если речь идет о квартирах высокого ценового сегмента.

Эксперт также подчеркнула, что период возврата инвестиций зависит от класса недвижимости. На наиболее востребованные у арендаторов квартиры арендные ставки на 15-20% выше, чем на аналогичные по характеристикам объекты в менее популярных жилых комплексах. Поэтому от правильного выбора объекта зависит последующий доход.

В среднем, окупаемость квартир составляет 8-12 лет в зависимости от объекта и затем ежегодная прибыль будет в среднем 10%. При этом недвижимость считается низкорискованным инвестиционным инструментом, поэтому популярна среди тех, кто хочет сохранить и приумножить свой капитал.

Надейся на лучшее, но готовься к худшему

Эксперты прогнозируют дальнейший рост стоимости жилья. Хотя предпосылки для его сдерживания есть. По крайней мере, так считают в Нацбанке. Регулятор уверяет, что после прохождения пика в сентябре-октябре на уровне 11% инфляция начнет замедляться, и в конце 2021 года составит 9,6%.

«Эффекты переноса нынешнего укрепления гривни на потребительские цены и высокий урожай развернут инфляционную динамику в конце 2021 года. Как следствие, инфляция замедлится до 9,6% в декабре 2021 года и вернется к среднесрочной цели Национального банка в 5% в конце 2022 года», — говорится в сообщении НБУ.

Правда, этот положительный прогноз как-то не сочетается с результатом расчета индекса ожиданий деловой активности, проведенным Национальным банком.

Так, предприятия всех секторов экономики прогнозируют дальнейшее подорожание собственной продукции и услуг на фоне повышения промышленной инфляции и, соответственно, высоких ожиданий по росту цен на сырье и материалы.

В обзоре регулятора говорится, что строительные предприятия «наиболее тщательно оценили перспективы своей деятельности, при этом они улучшили оценки объемов выполненных строительных работ и новых заказов. В то же время, они сдержаннее прогнозируют рост объемов закупки сырья и материалов на фоне очень высоких ожиданий повышения цен поставщиками и стоимости услуг подрядчиков».

Говоря проще, особой надежды на снижение стоимости цен на жилье нет. Решение – покупать квартиру сейчас, или подождать лучших времен – остается за вами.

Как оформить договор купли-продажи квартиры: подробная инструкция 2021 года

Наполнить квартиру бытовой техникой и мебелью легко. Пошел и купил. Или еще проще – выбрал в Интернете и заказал доставку. Максимум нужно проверить в документах гарантию. С самой квартирой сложнее. Чего только стоит один договор купли-продажи (ДКП): в нем столько нюансов, что легко растеряться. Мы создали подробную инструкцию о том, как составить договор по всем правилам, сколько это стоит и что с ним делать дальше.

Договор купли-продажи квартиры. Какие ошибки совершают чаще всего?

Что такое ДКП квартиры и зачем он нужен

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение о том, что продавец передает покупателю объект недвижимости в собственность. Документ нужен, чтобы стороны выполнили все данные друг другу обещания. В него вносят все условия, прописывают каждую подробность и обозначают стоимость квартиры. Продать, подарить или отдать в залог квартиру без ДКП нельзя. Не получится и оформить право собственности на купленные квадратные метры. Это главное доказательство, что права на жилье перешли от одного владельца к другому.

Правила оформления ДКП

Документ должен быть оформлен в письменном виде – единственное обязательное условие. В остальном почти полная свобода.

Как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно посмотреть в интернете. Проще всего написать документ от руки, закон это разрешает. Но можно скачать пустой образец договора купли-продажи, например, на сайте Росреестра, распечатать и заполнить его. Также встречаются образцы ДКП уже заполненные. Они наглядно показывают, где и что писать.

Законом определены случаи, когда договор нужно заверять у нотариуса. В этом случае не о чем беспокоиться, его нотариус сам и составит.

Без визита в нотариальную контору не обойтись, если:

при этом остальные дольщики не участвуют в сделке;
• Предмет сделки – жилье ребенка до 14 лет или человека, для которого вы являетесь опекуном; .

Юристы советуют нотариально заверять любой ДКП, даже если этого не требует закон. Так спокойнее и комфортнее. Нотариус лично запрашивает выписки из Росреестра, документы, проверяет, соблюдены ли права всех собственников. Документ должен иметь как минимум три экземпляра. По одному для продавца и покупателя. Третий отправится в Росреестр, где после подписания договора зарегистрируют право собственности на квартиру.

Когда нужна выписка из ЕГРН

Во всех случаях, когда договор обязательно должен быть заверен у нотариуса, потребуется выписка из ЕГРН. Стандартная – об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Чтобы заверить ДКП в нотариальной конторе, продавец должен иметь при себе документ, подтверждающий право собственности на объект. Выписка из ЕГРН относится к этому типу документов: в ней есть строка «правообладатели», и нотариус сверяет данные в этой строке с данными паспорта продавца.

Если же в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние, для продажи понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Это разрешение могут получить только собственники, а выписка из ЕГРН подтверждает это право.

До июля 2016 года правоустанавливающим документом на недвижимость служили свидетельства о государственной регистрации права собственности. После этой даты их перестали выдавать, а их альтернативой стали выписки из ЕГРН. Поэтому во всех случаях, когда требуется подтвердить свое право собственности на недвижимость, выписка подойдет.

Что указать в договоре

В договоре продажи квартиры указывают все, даже самые, казалось бы, незначительные условия. Вот основные пункты, которые должны обязательно войти в него:

1. Стороны сделки: все хозяева и покупатели квадратных метров.
2. Объект покупки: адрес, тип (квартира, дом, земля), площадь, кадастровый номер.
3. Цена в рублях.
4. Порядок оплаты: каким способом (наличный или безналичный расчет) и когда деньги будут переданы продавцу.

Стоит тщательно проверить, обозначены ли условия, которые стороны обговорили устно. Если нет, то их тоже прописать.

Что еще предусмотреть:

• Если покупатель передал продавцу задаток, то это нужно зафиксировать в документе. Иначе задаток будет считаться авансом;
• Внести в документ строчку о том, что квартира останется в залоге у продавца до тех пор, пока покупатель не отдаст все деньги.
• Приложить к договору купли-продажи акт приема-передачи квартиры. В нем прописано, в каком состоянии передается квартира, чтобы позже покупатель не смог жаловаться на не устраивающие его вещи и просить скидку.

Передача денег при покупке квартиры. Как происходит передача денег при покупке квартиры

Стоимость договора купли-продажи и кто несет расходы

Расходы могут вылиться в копеечку. Если самостоятельно оформлять договор купли-продажи на квартиру не хочется, придется заплатить юристу. У нотариуса тоже платные услуги. И, наконец, за регистрацию права собственности возьмут госпошлину. Стоимость услуг нотариуса будет разной для тех, кому по закону нужно заверить договор, и тех, кто просто решил подстраховаться. Если документ заверяется в обязательном порядке, то нотариальное удостоверение договора купли-продажи в 2021 году обойдется в 0,5% от стоимости квартиры. Но сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 тыс. рублей. С тех, кто решил заверить договор по желанию, нотариус возьмет от 0,1 до 0,4%. Все зависит от степени родства сторон сделки и цены квартиры. Чем ниже ее стоимость, тем больше процент за услугу. За то, чтобы в Росреестре зарегистрировали права собственности на квадратные метры, предстоит заплатить госпошлину. Размер ее составляет 2 тыс. рублей. Обычно продавец и покупатель делят расходы на двоих. А государственная пошлина ложится на плечи покупателя.

Регистрация права собственности на квартиру

Итак, договор подписан, пришло время покупателю вступать в права. Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, нужно внести сведения о ней в ЕГРН. Этим занимается Росреестр. Кроме договора понадобится еще целый список документов. Каких – уточняют в том же Росреестре или МФЦ, потому что для каждой сделки свои требования.

Документы можно подать:

1. Лично. Отнести в управление Росреестра. Перед визитом нужно записаться на примем к специалисту по интернету. Еще один способ – пакет документов передать через МФЦ.
2. С помощью нотариуса. Если закон требует нотариального удостоверения договора, то нотариус сам отправит документы на регистрацию.
3. По почте. Выслать на адрес местного Росреестра договор купли-продажи квартиры и остальные документы почтовым отправлением. При этом нужно сделать опись вложения и оформить уведомление о вручении.
4. Через интернет. Заявление на регистрацию прав можно подать в онлайн-режиме – с помощью сервиса Росреестра. Сложность этого способа в том, что продавец и покупатель должны подписать ДКП электронной подписью.
5. Дома. Самый удобный способ, но право на него имеют лишь ветераны и инвалиды ВОВ, а также инвалиды I и II групп. К ним по заявке приезжают курьеры из Росреестра.

Срок регистрации зависит от того, каким способом документы отправлены

• Если напрямую в Росреестр, то на ожидание уйдет ровно неделя. Специалистам МФЦ понадобится 9 дней. Столько времени уходит на правовую экспертизу документа.
• Быстрее всего оформить регистрацию права собственности помогает нотариус, потому что он сам проверяет законную чистоту договора. Сегодня документы отправлены – завтра уже получены права на владение квартирой.

Расторжение договора

Бывает такое, что стороны вдруг захотели аннулировать сделку. Расторгнуть ДКП квартиры вполне реально. Правда, нужны веские на то причины. Если они есть, то покупатель получит обратно деньги, а продавец свою квартиру.

Расторгнуть договор можно двумя способами:

1. По соглашению сторон. Продавец и покупатель мирно договариваются о возвращении денег и объекта недвижимости. Главное, чтобы у них не было претензий друг к другу, тогда можно обойтись без суда. Имеет значение, на каком этапе сделки стороны решили пойти на попятную. Легче всего аннулировать документ, когда еще в Росреестр не отправлена заявка на регистрацию права собственности. В соглашении нужно указать все условия. Например, если покупатель уже отдал продавцу деньги, то прописать, когда и в каком размере тот вернет их обратно. Когда документы ушли в Росреестр, но их пока рассматривают, можно отменить регистрацию права собственности – по заявлению от сторон сделки. Сложнее, когда право собственности успели зарегистрировать. Сделка свершилась, договор купли-продажи исполнен, и аннулировать его не удастся. В этом случае обычно подписывают обратный договор: продавец превращается в покупателя и наоборот. На основании этого документа меняются деньгами и квартирой.
2. Расторжение в одностороннем порядке. Здесь понадобится помощь суда и веские аргументы. Иски о расторжении договора купли-продажи подают по самым разным причинам. К примеру, продавец получил не всю сумму за жилье, а покупатель обнаружил в квартире такие недостатки, что готов отказаться от нее. Прежде чем подавать в суд, лучше сначала отправить другой стороне письменное предложение о расторжении договора. И только в случае отказа или молчания можно оформлять иск.

Как изменить условия в договоре

Иногда продавец или покупатель вдруг понимает, что не учел кое-какие нюансы в договоре. Но он уже подписан. Как быть? Переоформить договор не получится, если покупатель уже получил право собственности. Во всех остальных случаях выход есть. Ситуацию исправит соглашение, которое дополнит документ купли-продажи. Их без проблем зарегистрируют вместе. Но если заявка на регистрацию прав собственности уже в Росреестре, действует другая схема. Нужно сначала отменить ее, составить допсоглашение, а потом весь пакет документов отдать в Росреестр.

Срок действия ДКП

Договор считается исполненным и прекращает свое действие после того, как жилье поступило в полное распоряжение покупателя, а продавец получил за него деньги.

Восстановление договора купли-продажи

Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.

Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.

• Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
• Копия выдается лишь для ознакомления.

Где получить копии и дубликаты:

• Имеет значение период, когда была куплена или продана квартира. До 1998 года не было госрегистрации сделок с недвижимостью. Справку о владении квартирой можно взять в БТИ;
• Обратиться к предыдущему собственнику. У него есть второй экземпляр договора;
• Если сделка была после 1998 года, то копию документа выдадут в Росреестре. Запрос на него можно получить через МФЦ. А можно не выходя из дома – через сервис ЕГРН.Реестр;
• Если сделка и сам договор прошли через нотариуса, то нужно обратиться в нотариальную контору. Так выдадут не копию, а дубликат.

Когда договор будет недействительным

В судебной практике немало случаев, когда суд признает ДКП недействительным. Юристы делят недействительные сделки и договоры купли-продажи на два типа – ничтожные и оспоримые.

Какие документы проверить при аренде квартиры

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.

Сначала читать, потом подписывать

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРН .

С 1 января 2017 года ЕГРН и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Источник https://www.unian.net/economics/other/kvartirnyy-vopros-skolko-seychas-stoit-zhile-i-chto-dalshe-budet-s-cenami-poslednie-novosti-11598577.html

Источник https://egrnreester.ru/articles/kak-oformit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-podrobnaya-instruktsiya-2021-goda

Источник https://journal.tinkoff.ru/netudoma/

Источник