Как построить сарай на участке по новым законам?

Хотите построить новый сарай, но не знаете, как это сделать по новому закону? Однако не так страшен налог, как его малюют! Разберем нововведение по полочкам.

1 января 2019 года в силу вступили последние поправки в Градостроительный кодекс. Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» был принят летом 2017 года, а для завершения всех реорганизационных процедур был обозначен пятилетний переходный период.

В числе прочих вопросов новый Закон регулирует правила застройки на частных участках: порядок согласования дач, перевод садовых домов в жилые, допустимые параметры строений. В связи с этим многие владельцы участков задаются вопросом: нужно ли теперь согласовывать строительство сараев и прочих хозпостроек?

Что можно строить на приусадебном участке?

alt=»Private house yard with plot of land behind high fence. Isometric 3d illustration. Isolated on white vector» width=»460″ height=»304″ />

Часть 2 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» утверждает, что на приусадебном земельном участке разрешается размещать жилые дома, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, которые соответствуют градостроительным регламентам, а также экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам.

При этом стоит помнить, что согласно статьям 130-131 Гражданского кодекса РФ все недвижимое имущество должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Что такое ЕГРН?

ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) – это система, которая в 2017 году объединила две государственные информационные базы: кадастра недвижимости (кадастровые выписки) и реестра прав (права на собственность).

Регистрации в ЕГРН – это единственное официальное подтверждение прав на недвижимое имущество. Причем оспорить право владения, обозначенное в этом реестре, можно только в суде.

Какие постройки нужно регистрировать?

alt=»Small hut in the garden with firewood» width=»460″ height=»307″ />

Информация о том, что теперь постройки на участках не только подлежат регистрации, но и облагаются налогом, встретила негативную реакцию и вызвала много вопросов со стороны широкой общественности. Однако волнения по поводу того, что теперь нельзя будет даже конуру для собаки поставить или построить беседку оказались напрасными. Обязательной регистрации подлежит исключительно недвижимое имущество.

Комментарии к статье 130 ГК РФ устанавливают следующие критерии для признания имущества недвижимым:

1. наличие у постройки фундамента;
2. невозможность отделения постройки без причинения серьезного ущерба;
3. наличие подведенных коммуникаций (водоснабжение, канализация, газификация и т.д.);
4. при строительстве были использованы цельные материалы, а не сборные части.

Под эти требования подходят, например, бани на фундаменте, капитальные летние кухни, отдельно стоящие гаражи и мастерские. Большинство же строений, которые обычно возводят на садовых и огородных участках: теплицы, навесы, беседки, мангальные зоны, летние души, колодцы, бани-бочки, дровницы, туалеты и другие постройки без фундамента – под категорию «недвижимое имущество» не попадают.

Зачем регистрировать хозяйственные постройки?

Любой словосочетание, начинающееся со слова «налог на…», заранее вызывает негативную реакцию. Поэтому неудивительно, что владельцы садовых и огородных участков отнеслись к последним нововведениям крайне отрицательно. Главный аргумент заключается в том, что затраты на содержание территории и всех находящихся на ней построек ложится на плечи хозяина и никак не затрагивает финансовых интересов государства. А значит, никаких материальных претензий к владельцу участка оно иметь не может. Однако здесь стоит не забывать и о том, что зарегистрировав недвижимость в ЕГРН и заплатив на него налог, владелец получает определенные преференции.

alt=»a woman signs a purchase agreement for a house in a real estate agent.» width=»460″ height=»307″ />

Регистрация строения позволяет передать его по наследству

Во-первых, зарегистрированное недвижимое имущество можно передать по наследству или подарить. Во-вторых, зарегистрированные постройки повышают кадастровую стоимость участка, которая по закону не может быть больше рыночной. Иными словами, если вы и ваш сосед соберетесь продавать свои участки, но при прочих относительно равных условиях ваши гараж и баня будут зарегистрированы, а его – нет, то вашу собственность оценят выше.

В-третьих, такое имущество можно застраховать. Если ваш участок пострадает от затопления или любого другого страхового случая, справка из ЕГРН является единственным доказательством того, что от пожара во время грозы пострадала крыша гаража, а не пустое место.

alt=»ссора соседей» width=»460″ height=»307″ />

Своевременная постановка в ЕГРН убережет от конфликтов с соседями

И, наконец, четвертая, не самая очевидная причина – доказательство первичности постройки. Например, ваш сосед, бок о бок с которым вы прекрасно сосуществовали на протяжении долгих лет, решил продать свой участок. Между тем, новый владелец территории собрался разводить свиней, и если находящиеся с вашей стороны забора постройки будут не зарегистрированы, он имеет все шансы получить разрешение на строительство свинарника в непосредственной близости от вашей летней кухни.

Нужно ли разрешение на строительство сарая и других хозпостроек?

alt=»Hands of business people at the table at the meeting in the office. top view» width=»460″ height=»370″ />

Градостроительным кодексом предусмотрен перечень объектов недвижимости, строительство которых не требует разрешительных документов:

1. гаражи и другие постройки, которые не будут использоваться для получения финансовой выгоды, например, бани и летние кухни;
2. постройки бытового и хозяйственного назначения, которые не являются объектами капитального строительства: киоски, беседки, навесы, теплицы (если говорить упрощенно, любые объекты без фундамента);
3. прочие постройки, не противоречащие установленным нормам.

Это значит, что даже если вы собираетесь построить на своем участке капитальный объект, требующий регистрации, получать разрешение на его возведение все равно не нужно. Однако, чтобы вашу постройку взяли на учет в ЕГРН, она должна соответствовать требованиям СНиП.

Нормативы расположения построек

Критерии	Нормативы
Расстояние между крайними постройками и группами строений	6 м
Расстояние между крайними строениями и группами строений из дерева	15 м
Водоотведение	Сток дождевой воды с крыши не должен попадать на соседний участок
Расстояние до проезжей части	Не менее 5 м
Расстояние от дома до сарая, бани и других хозпостроек	Может стоять отдельно или примыкать к дому, но иметь отдельный вход на расстоянии не менее 7 м
Расстояние от постройки до границы участка	3 м
Расстояние до построек, предназначенных для содержания мелкого скота или птицы	4 м
До других построек или кустарников	1 м
До высокорослых деревьев	4 м
До среднерослых деревьев	2 м
Высота хозяйственных построек	Не менее 2 м
Расстояние до границ соседних участков, расположенных с восточной, западной, северной и других промежуточных сторон	Не менее высоты хозяйственного объекта (измеряется от земли до конька крыши)
Расстояние от колодца до бани, сауны или душа или построек для мелкого скота или птицы	12 м

Как зарегистрировать сарай и другие хозпостройки?

alt=»сарай в саду» width=»460″ height=»307″ />

До 1 марта 2019 года владелец мог оформить свой дом по упрощенной процедуре регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. Сейчас сделать это будет гораздо сложнее, однако в отношении регистрации других объектов (гараж, баня, земельный участок) «дачная амнистия» останется бессрочной. Капитальные постройки на участке регистрируют в местном МФЦ при предъявлении следующих документов:

1. паспорта заявителя либо доверенность представителя (оригинал для предъявления);
2. заявления;
3. документа об уплате госпошлины;
4. технического плана на дом (ч. 7 ст. 70 ФЗ № 218), хоз. постройку или дачу (оформляется любым кадастровым инженером за отдельную плату).
5. правоустанавливающих документов на землю (при условии, что в ЕГРН отсутствует запись о зарегистрированном праве собственности на нее).

Раньше владелец постройки получал свидетельство о регистрации права собственности, сейчас же вместо него выдается выписка из ЕГРН.

На поверку «налог на туалет» оказался не более чем раздутым информационным поводом для СМИ, а большинство сооружений на садовых и дачных участках по-прежнему не требуют согласований.

Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика

Закон признал вашу недвижимость самостроем? Всего лишь несколько лет назад шансов сохранить такое имущество практически не было. Самовольная постройка подлежала сносу как по решению суда, так и по воле органов местного самоуправления. Незаконно возведенные объекты уничтожались без учета каких-либо смягчающих обстоятельств.

Закон №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г. смягчил порядок борьбы государства со стихийным строительством. Были внесены изменения в Гражданский, Градостроительный, Земельный Кодексы РФ, определяющие порядок сноса самовольных построек. Сегодня государство дает собственникам возможность узаконить объекты, которые можно привести в соответствие с установленными требованиями. Новые правила определяют также — кто, когда, за чей счет будет сносить объекты, не вписывающиеся в закон.

Признаки самовольной постройки

Ст. 222 ГК РФ определяет признаки и вероятную судьбу самостроя. Причем закон интересуют только капитальные постройки – на фундаменте, «крепко» стоящие на земле. Коттеджи и дачные домики, гаражи и туалеты, складские помещения и торговые палатки, веранды и массивные заборы – все эти и другие объекты попадут под риск сноса как самострой, если обнаружится хотя бы один из четырех признаков.

1. Спорные права на распоряжение земельным участком под строительство.
   К примеру, застройщик возвел объект на собственной земле, но не позаботился о межевании, нарушил соседские границы; или наследники поспешили построиться, не оформив права наследства на участок; постройка выросла на самозахваченной земле и по этой причине не может быть узаконена. Арендаторы земли возводят на ней объекты, не обратив внимание на то, что в договоре аренды не прописан пункт о возможности строительной деятельности. Наведя порядок в документации по земле, владелец получит шанс узаконить самострой.
2. Нецелевое использование земли.
   Капитальное строительство разрешено только на участках категории «Земли поселения» с видом разрешенного использования (ВРИ), предусматривающим возведение построек на фундаменте (индивидуальные/многоквартирные здания, торговые павильоны и т. д.). Если ВРИ участка не соответствует характеру объекта – постройка будет незаконной. Например, на участке под огородничество не предусмотрено возведение постоянного жилья, а на землях под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) нельзя строить дома на двух и более хозяев, а также магазины и другие объекты предпринимательской деятельности. Узаконить и сохранить уже возведенные объекты можно только при замене ВРИ участка. Категорию же земли изменить практически невозможно: самострой, появившийся в пределах сельскохозяйственных угодий, земель водного или лесного фонда, на природоохранной территории спасти не удастся – он подлежит сносу.
3. Отсутствие разрешения/уведомления о согласовании на строительства от органов власти.
   Часто застройщики пренебрегают получением согласовательных виз в начале строительных работ, рискуя будущим своих строений. Возведенные без согласования дома, киоски, магазины впоследствии могут оказаться незаконными – они могут попасть в рекреационную зону общего пользования, или не вписаться в градостроительные планы, оказаться в непосредственной близости трубопроводов, автострад, опасных промышленных объектов. На начало строительства этих ограничений могло и не быть, либо застройщик мог о них не знать – и только разрешительная документация властей может послужить основанием для сохранения «неудобной» недвижимости или хотя бы для компенсации снесенного строения. Отсутствие такой документации превращает возведенный объект в самострой, который сохранить при изменившихся условиях весьма проблематично.
4. Нарушение строительных нормативов.
   Оно может нести угрозу жизни и здоровью окружающих. Так, сокращение противопожарных расстояний между домами таит угрозу быстрого распространения огня; крутой скат крыши, направленный на соседей или прохожую часть улицы приведет к сходу снега и льда на людей или чужой участок, водоснабжение и септик, смонтированные в обход централизованных коммуникаций, несут риск загрязнения окружающей среды и распространения инфекционных болезней. Факт опасных нарушений устанавливают строительно-технические экспертизы. При существенных изъянах градостроительных норм и правил самострой теряет право на существование, однако устранимые нарушения могут быть исправлены с последующей легализацией недвижимости. Немаловажную роль в судьбе самовольной постройки играют собственники соседних участков. Все, что нарушает их права: затенение/загрязнение их территории близко расположенным новостроем, переход за границы участка, другие неудобства – должно быть с ними письменно согласовано, иначе объект станет незаконным и его судьба будет решаться в суде.

Кто может признать недвижимость самостроем

Градостроительный Кодекс РФ определяет круг лиц, полномочных признать объект капитального строительства самостроем. В него входят государственные органы надзора:

• за строительством (соблюдение строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических норм, градостроительный план);
• за распоряжением земельными ресурсами (целевое использование земли);
• за охраной и использованием водных объектов;
• в сфере использования особо охраняемых природных территорий;
• в отношении объектов культурного наследия;
• за охраной леса.

Полномочиями объявлять недвижимость незаконной постройкой наделены инспектора в области охраны окружающей среды, органы местной власти по земельному и природоохранному контролю (ч.2 ст. 55.32 Градостроительный Кодекс РФ). Легализация строения невозможна без разрешительных виз всех перечисленных инстанций; в некоторых случаях понадобится проводить экспертизы и получать заключения специалистов о соответствии/ нарушении законодательных норм.

На каких основаниях объект капитального строительства подлежит сносу

Обнаружив признаки незаконной постройки, представители надзора посылают уведомление в органы местной власти о факте самостроя на данной территории. Орган местного самоуправления примет решение о сносе самовольной постройки, если:

• строительство с самого начала проводилось на участке, не имеющем правоустанавливающих документов; действия застройщика расцениваются в этом случае как самовольный захват земли;
• спорный объект не соответствует целевому назначению земли/расположен на территории общего пользования (ч.1 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Резолюция местных властей о сносе или о приведении постройки в соответствие с установленными нормами дает собственникам шанс на спасение самостроя. Она принимается в следующих случаях:

• объект не соответствует целевому назначению земли и ВРИ;
• самострой расположен вблизи территории с условиями особого использования (аэродромы, трубопроводы, автотрассы, природоохранные зоны и т. д.);
• нет разрешительных документов на строительство. (ч.2 п.4 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание: органы местного самоуправления НЕ уполномочены выносить предписание о сносе/реконструкции самостроя, расположенного на частных землях:
1) если права собственности на него уже зарегистрированы в ЕГРН;
2) если суд уже отказывал в иске о сносе данного строения;
3) если объект капитального строительства относится к категории жилого /садового дома.

Судьбу самостроя на участке, находящемся в частной собственности или бессрочном пользовании, решает только суд (п.4 ст. 222 ГК РФ).

Однако местные власти могут все-таки принять решение о сносе – если постройка угрожает жизни и здоровью окружающих. В этом деле большую помощь им могут оказать «соседи-доброжелатели». Финал борьбы за жизнь такого самостроя решается в суде, вердикт которого опирается на пункты закона и судебную практику.

Закон определяет, какое строение не подлежит сносу:

• на момент суда уже оформлены все правоустанавливающие документы на землю и её целевое использование;
• постройка уже приведена в соответствие установленным требованиям;
• есть доказательства того, что объект недвижимости не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих, не ущемляет интересы соседей.

Кто принимает решения о сносе

Постановление о сносе самовольных построек, возведенных на землях

• государственных,
• муниципальных,
• «бесхозных» (не имеющих правоустанавливающих документов)

– выносят органы местного самоуправления. В течение 7 дней после принятия вердикта администрация направляют владельцу требование о сносе самовольной постройки. А если собственника неузаконенного здания установить не удается – уведомление о сносе самостроя публикуется в органах печати и в Интернете. На границах земельного участка устанавливаются щиты с информацией о ликвидации самостроя. (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Чтобы спасти свою недвижимость, собственнику придется обращаться в суд с иском об отмене решения о сносе самовольной постройки.

Если спорный объект находится на частной земле, но по заключению специалистов представляет угрозу жизни и здоровью окружающих, иск о сносе самовольной постройки подает в суд администрация местного самоуправления. Незаконные постройки на частной земле могут быть снесены только по решению суда.

Внесудебный порядок сноса самостроя

Как мы упоминали выше, возможен порядок сноса без участия суда, он представлен на иллюстрации ниже. Этот порядок соблюдается только в том случае, если ни одна из сторон не обратилась в суд для отстаивания своих интересов.

Судебный порядок сноса

В случае споров, как обычно, решение принимает суд. Хозяин самостроя может оказаться ответчиком по иску о сносе самовольной постройки как со стороны местной администрации, так и со стороны соседей, чьи права ущемляет спорное строение. Согласно процессуальному кодексу, на рассмотрение подобных дел суду отводится месячный срок, что явно недостаточно для объективного рассмотрения и сбора экспертных заключений. Поэтому, готовясь к защите своей постройки в суде, собственник должен подать встречный иск о легализации постройки, сам позаботиться о проведении необходимых экспертиз, привести в порядок документацию по земле, попытаться получить разрешение на легализацию объекта в административном порядке, решить споры с соседями без постороннего вмешательства.

Соседи же, подавая исковое заявление о сносе самовольной постройки, должны обосновать каждый пункт своих претензий ссылками на закон и документальными подтверждениями (фото, выводы строительно-технической экспертизы, заключения кадастрового инженера). К примеру, по СНиП 30-02-97:

• строительство хозяйственных объектов (туалетов, гаражей, беседок) в непосредственной близости к соседнему участку (ближе 3-х метров от межи; для туалетов — 8 м) — есть нарушение строительных норм;
• противопожарные правила запрещают возводить жилые объекты на расстоянии меньше 6-8 м один от другого, а для деревянных домов (бань) эта норма доходит до 12-16 м;
• гаражи не должны препятствовать свободному подходу/подъезду к участку соседа;
• сплошные заборы выше 2,5 м значительно затеняют соседний участок (здесь можно сослаться на ст. 304 ГК «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»).

Решение суда зависит от правильно составленного иска о сносе самовольной постройки со всеми ссылками на действующее законодательство, а также от доказательной базы. Что касается владельца самостроя, в ходе разбирательства будут приняты во внимание все попытки узаконить строение в досудебном порядке.

Практика показывает, что сегодня суды принимают решение о сносе только в случаях, когда нет вариантов для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.

Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
2. Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
3. В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.

Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Заключение

Снос самостроя – это всегда «маленькая трагедия» для собственника. Её можно избежать, подчиняясь правилам игры, которые диктует государство. Они постоянно ужесточаются. Единственно верное решение для владельцев незаконных построек – легализовать их, используя возможности, предоставленные законом №340-ФЗ, от 03.08. 2018 г.

Если у вас остались вопросы, задайте их по бесплатным телефонам горячей линии:

Что такое самовольная постройка

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

1. Самовольная постройка.

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.) самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

постройка будет самовольной тогда, когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной. Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.
Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным. Возведенный магазин на земельном участке, для которого градостроительным регламентом не предусмотрен подходящий вид разрешенного использования, это самовольная постройка.

2. Статус самовольности постройки после ее реконструкции.

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. Возможность признания самовольной постройкой объектов, которые стоят на кадастровом учете и на которые зарегистрировано право собственности.

Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

Уважаемый читатель. Моя цель сделать блог полезным для людей, помочь каждому решить свои проблемы. И вы можете помочь мне в этом.

Пожалуйста, оставьте свой положительный отзыв о прочитанной публикации.

Если на ваш взгляд статью есть чем дополнить или вы не согласны с моей позицией — пожалуйста, оставьте комментарий ниже.

Мое имя Александр Горяинов.
Я практикующий земельный юрист. Это моя авторская публикация.

В публикации нет нужной информации? Напишите мне или оставьте комментарий ниже и я обязательно дополню статью.

Источник https://www.ogorod.ru/ru/main/useful/14914/Kak-postroit-saray-ya-uchastke-po-novym-zakonam.htm

Источник https://mfcgos.ru/statyi/snos-samovolnoj-postrojki-osnovaniya-poryadok-snosa-praktika

Источник https://jurist-goraynov.ru/chto-takoe-samovolnaya-postrojka/

Источник