5 уловок продавцов квартир, о которых нужно знать при покупке «вторички»

Плесень, трещины на стенах и неприятный запах вряд ли поспособствуют быстрой продаже квартиры. Устранять же такие дефекты дорого и хлопотно. Гораздо проще замаскировать. Разбираемся, как распознать скрытые недостатки в идеальной на первый взгляд квартире.

5 деталей, которые должны насторожить покупателя квартиры

1. «Морской бриз» и запах пирожков

Чтобы скрыть неприятный запах в квартире, собственник может разложить ароматизаторы или распылить освежитель воздуха. Бывает, если нужно скрыть плохой запах в квартире, владельцы начинают печь перед просмотром ванильные пироги, варить кофе или малиновое варенье. С той же целью в квартире могут открыть нараспашку все окна. А между тем неприятный запах в помещении может свидетельствовать о неработающей вентиляции или, что ещё хуже, проблемах с канализацией.

🎭 Как распознать обман: проверить работу вентиляции и канализации в квартире. Сделать это можно самому без каких-либо специализированных инструментов.

«Чтобы проверить тягу в системе вентиляции, попросите продавца открыть любое окно в квартире и попробуйте в санузле или ванной комнате приложить листок бумаги к вентиляционной решетке. Если лист присасывается, всё хорошо. Если лист не держится и падает, значит, проблем не избежать», — говорит специалист компании «Приёмка.Москва» Илья Сикорский.

С канализацией сложнее. Неприятный запах может быть из-за отсутствия воды в гидрозатворах (сифонах) или протечек. Но обнаружить протечку не так просто: почти вся канализация скрыта в стенах и технических нишах. «Откройте по очереди все краны и осмотрите сифоны и гофры на наличие протечек», — советует Илья Сикорский.

2. Закрытые на ключ сантехнические шкафы

Иногда собственники пытаются скрыть плохое состояние труб с помощью неоткрывающихся шкафчиков — закрывают их на ключ, который якобы утерян, или вовсе наглухо замуровывают. При этом плохо закреплённые и изношенные трубы могут стать причиной гула в квартире или даже потопа.

🎭 Как распознать обман. Постарайтесь добиться от собственника доступа к коммуникациям. Конечно, неспециалисту в области сантехники сложно выяснить, насколько качественно выполнены работы по её подключению и разводке, признаёт эксперт Илья Сикорский. Всё, что можно сделать самому: открыть все краны в квартире и проверить слив воды и её подачу, осмотреть гибкие подводки подключения кранов, сами смесители, попробовать отрегулировать напор и температуру воды.

3. Картины на стене и шкаф-купе

Насторожить покупателя должно всё, что препятствует полному осмотру квартиры — даже картины на стене, за которыми могут прятаться трещины. А с помощью массивного шкафа-купе собственник может скрыть и более существенные дефекты.

«Чтобы замаскировать промерзающую стену, продавцы квартир устанавливают шкаф-купе, делая фальш-панель на заднюю стенку, чтобы закрыть следы плесени, или делают грубую покраску», — поясняет эксперт по недвижимости компании «Этажи» Иннокентий Ярыгин.

🎭 Как распознать обман. Не поленитесь заглянуть в каждый уголок и щёлочку, подсветите себе фонариком, внимательно осмотрите углы и ниши, говорит Илья Сикорский. Протечки чаще всего встречаются в помещениях, смежных с мокрыми зонами квартиры. Поэтому будьте к ним особо внимательны: отслаивающиеся обои или вздутый ламинат и плинтуса должны насторожить.

специалист компании «Приёмка.Москва»

Однажды был случай, когда продавец по телефону убеждал, что квартира в идеальном состоянии, в ней только что сделан ремонт. Фотографии были хорошими. Но при осмотре жилья наш специалист отогнул плинтуса, заглянул в технические люки и обнаружил там чёрную плесень, опасную для здоровья. Выяснилось, что в квартире недавно было серьёзное затопление, после него сделали ремонт, и плесень и грибок ещё не успели проступить на свежеокрашенных стенах. От квартиры, конечно, отказались.

4. Ковры на полу

Под коврами продавец квартиры может скрывать вздувшийся ламинат или поцарапанный паркет, а под комодом или диваном — дыры в полу. Особенно внимательно нужно осматривать полы в старом жилом фонде с деревянными перекрытиями. Такие перекрытия — это необязательно плохо, но деревянный пол может прогнуться, могут появиться щели или другие дефекты.

🎭 Как распознать обман. Уберите с пола все ковры и коврики, попросите владельца квартиры передвинуть стол и по возможности шкафы, чтобы проверить качество пола под ними.

«Визуально оцените качество укладки напольных покрытий: ламинат и паркет не должны иметь видимых зазоров, плитки должны быть без трещин и сколов, а швы между ними должны быть ровными», — предупреждает Илья Сикорский. Он советует не топтаться на пороге, а пройтись по всей квартире, наступить на каждый сантиметр пола. Так можно убедиться, что он нигде не скрипит и не проседает.

5. Грубая «косметика» на потолке

Чтобы скрыть следы протечек или трещины на потолке, продавец квартиры может попытаться зашпаклевать их на скорую руку. Понятно, что такой «ремонт» отвалится, едва покупатель подпишет договор.

🎭 Как распознать обман. Проверить оштукатуренные и гипсокартонные потолки очень легко, говорит Илья Сикорский. Главный помощник в этом — яркий свет. «Но не спешите включать люстру: свет должен падать не вам в глаза, а на осматриваемую поверхность. Фонарика в телефоне достаточно, чтобы выявить трещины и „подкрасы“, которые скрывают повреждения потолка и следы протечек», — заключает эксперт.

Что делать, если дефекты в квартире «всплыли» после покупки

Устранять обнаруженные после покупки квартиры дефекты придётся, вероятнее всего, за свой счёт. Ведь в договоре купли-продажи, в приложении к договору или же в отдельном акте всегда фиксируется, что новый собственник согласен с состоянием квартиры и никаких претензий не имеет, говорит генеральный директор юридической фирмы «Двитекс» Дмитрий Кигинько.

По словам юриста, нет никакой возможности обязать бывшего владельца жилья устранить дефекты. Закон о защите прав потребителей не распространяет своё действие на случаи, когда новый собственник обнаруживает в квартире скрытые недостатки. «Поэтому особо важно исследовать помещения на предмет дефектов перед покупкой. Можно это делать со строительно-техническим экспертом», — советует Дмитрий Кигинько.

Переложить расходы на устранение дефектов на других лиц можно только в одной ситуации: когда продавец купил квартиру у застройщика и гарантийный срок, установленный застройщиком, ещё не прошёл. Причём касается это только недостатков, которые возникли по вине строителей, а не из-за неправильной эксплуатации помещения.

«К гарантийным дефектам относятся строительные недостатки в отделке, недостатки инженерного или технологического оборудования, поломки оборудования, протечки, промерзания. Перечень очень обширный, — говорит Дмитрий Кигинько. — В принципе, под гарантийный случай можно подвести любое нарушение СНиП и градостроительных регламентов».

«Покупать квартиру нужно тогда, когда возникла необходимость»: прогноз рынка недвижимости

Выбор квартиры – головная боль для ее покупателей. Важно выбрать жилье, которое устроит по всем параметрам, и не переплатить. Однако рынок недвижимости не всегда может быть предсказуем. Стоит ли ждать падения цен на жилье и на что в первую очередь обращать внимание при покупке, рассказали эксперты.

Стоит ли ждать падения цен на недвижимость?

По словам генерального директора федеральной риелторской компании «Полезные люди» Юрия Паршикова, в ближайшее время изменения на рынке недвижимости возможны, учитывая, что застройщики стали менять свою тактику. С начала июля стоимость на недвижимость начала неспешно снижаться, и эта тенденция продолжится в октябре и в ноябре. В Москве пик цен был зафиксирован в мае и июне, но теперь, скорее всего, стоимость опустится на 7-8%. Элитное жилье ощутит минимальное влияние от падения ценового сегмента.

У элитного жилья несколько иная тенденция: с целью сокращения стоимости квартиры застройщики просто сокращают метраж. Это приведет к тому, что недвижимость эконом-класса будет пользоваться еще бо́льшим спросом. Если сравнить с 2020-м годом, когда имел место немалый ажиотаж из-за льготной ипотеки, то сейчас он заметно упал.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финуниверситета при Правительстве РФ Александр Цыганов добавляет, что формальных макроэкономических оснований для снижения цен на недвижимость больше, но эти факторы пока не срабатывают. За снижение – стагнация доходов населения, продолжение пандемии, изменения в льготных ипотечных программах, принятые летом 2021 года, неуверенность в возможности выплатить кредит и увеличение ипотечной ставки вслед за ключевой ставкой Банка России. Но с другой стороны – почти общенародное понимание ценности недвижимости, объективное желание улучшить жилищные условия, купить квартиру для жизни на пенсии или дополнительного арендного дохода, инфляция, которая побуждает искать способы сохранить свои сбережения.

Нет и привлекательных предложений по инвестициям физических лиц, что делает приобретение недвижимости заманчивым в инвестиционных целях в расчете на рост цен и отчасти доходность от сдач в аренду. Важно и то, что навес значительного потенциального спроса на недвижимость сохранится еще надолго – по данным Росстата, по итогам 2020 года на каждого жителя России приходится 26,9 кв. метра, а комфортным в развитых странах считается 30-40 кв. метров. Продолжается и миграция населения в крупные города – Москву, Санкт-Петербург, Сочи, что также поддерживает спрос. Поэтому не стоит ожидать серьезных изменений на рынке недвижимости столичных городов и миллионников, интересные локации могут немного подорожать, а новостройки с изъянами, устаревшее вторичное жилье может и подешеветь.

«В ближайшее время снижения цен на рынке недвижимости не предвидится. Цены будут только идти вверх. Прежде всего это связано с повышением цен на логистику и стройматериалы, таким образом стоимость квадратного метра в новостройках увеличилась по сравнению с прошлыми годами. Если стоит вопрос о покупке жилья сегодня или же через полгода, то лучше это делать в данный момент. Так как неизвестно, на сколько поднимется стоимость квадратного метра недвижимости в ближайшее время», – комментирует специалист в области недвижимости Евгений Гудков.

Покупать квартиру нужно тогда, когда возникла необходимость. «Никто не может знать, что будет через год, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. – Так, к примеру, полтора года назад все эксперты ожидали падения рынка недвижимости из-за пандемии, но произошел обратный эффект».

Стоит ли вкладываться в апартаменты?

Для многих апартаменты привлекательны тем, что имеют более низкую стоимость при удачном расположении и большой площади. Но являются ли они хорошим вложением?

«Если у вас достаточные знания в области финансов, то при просчете наиболее выгодного вложения вы сделаете выбор в пользу приобретения апартаментов, так как годовая доходность буде повыше, нежели при вкладе денег на депозит. Сейчас актуальны такие апартаменты, как апарт-отель. Для многих он может заменить обычные квартиры, а для студентов – общежитие. В любом случае сдавать апартаменты будет всегда актуально. Но в качестве основного жилья, я не думаю, что они подойдут ввиду нормативных нюансов, которые вполне возможно будут скоро изменены. Но если сдавать этот апарт-отель – это вполне отличная идея», – считает Юрий Паршиков.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры?

Александр Цыганов советует в первую очередь обращать внимание на удобство расположения жилья, транспортную доступность, наличие школ, поликлиник и социальной инфраструктуры рядом, парки и возможности для прогулок.

«Необязательно это должны быть престижные места, такие предложения есть во всех округах Москвы, в том числе и в Юго-Восточном округе, где расположены парки Кузьминки и Люблино, есть новая набережная на Москва-реке в Печатниках. Надо понимать, что при негативном сценарии в первую очередь потеряют в цене и ликвидности неудобные дома, чье расположение вызывает вопросы и компромиссы, квартиры с неудачной планировкой или видом, в случае отсутствия балкона и т.д. В условиях снижения ажиотажа здесь можно рассчитывать на скидку», – говорит Александр Цыганов.

Также стоит принять во внимание этаж, низкие этажи (1-3) менее популярны и можно ждать скидки на 2-3 этаж в случае снижения темпов продаж. Также нужно просматривать объявления на предмет льготной ипотеки или рассрочки от застройщика, предоставления кладовки или машиноместа в качестве скидки, бесплатного ремонта – такие способы развития продаж можно ожидать, но далеко не на всех объектах в 2021 году.

«При покупке квартиры в первую очередь необходимо обращать внимание на ее правовую чистоту и техническое состояние здания. Это те параметры, которые невозможно изменить. Также стоит учитывать ликвидность квартиры в будущем. Это значит, что квартира должна быть востребована среди других людей. В первую очередь на стоимость квартиры влияет ее местоположение», – добавляет Дмитрий Щегельский.

Не стоит рассматривать квартиры, которые находятся в больших комплексах или кварталах новостроек, так при продаже это повышает уровень конкуренции, в связи с чем в данном районе наступает deeping цен на понижение. Сейчас в первую очередь ликвидными районами и домами являются те, которые находятся в шаговой доступности от парков, скверов, отмечает Евгений Гудков. Транспортная доступность также является решающим фактором. В Москве большим спросом пользуется те районы, где время поездки на метро до центра города составляет не более 25-30 минут.

Источник https://www.sravni.ru/text/5-ulovok-prodavczov-kvartir-o-kotoryh-nuzhno-znat-pri-pokupke-vtorichki/

Источник https://mir24.tv/articles/16479717/pokupat-kvartiru-nuzhno-togda-kogda-voznikla-neobhodimost-prognoz-rynka-nedvizhimosti

Источник

Источник